已经过了五年线的出租房想做开发，会计上如何操作

trdeyoualbert

xli422 发表于 2021-8-9 12:24
说的太好了。。。。
楼主只是想碰碰运气而已 没想着得到什么免费的牛逼建议。。
我之前是会计 现在是开发 ...

会计有很多种，关键是有牙力讲通稅局，不是会计就什么都懂的

wellington2005

我要买车 发表于 2021-8-9 07:43
你可以自己注册一个公司，然后拿房子跟这个公司抵押借钱，比如借500万，然后就违约不还钱了，公司等于高价 ...

这么明显的利益输送，IRD傻吗？所以还是请一个专业的会计 做一个规划，可能省很多麻烦和避免掉税款

zhong5487

Lease 发表于 2021-8-9 11:34
问几个会计， 每个会计都给出不同的回答， 越问越糊涂.

这是真的，每个人说的不一样，跟付钱不付钱没关系，都他妈的一人一个说法，就没个准确的

mss

按照你的计算不开发可以直接拿50万利润不交税，开发又要倒贴开发费用，又要投入时间精力跟项目承担风险，拉长回款风险。最后利润还要交税。那你做这个项目就是为人民服务。除了你，整条产业链上的团队都有钱收

快乐123

这个案例，根据楼主的估算，我的理解：

不开发的利润是： 150万 - 100万 = 50万
开发的利润： 150万*3 - 240万 - 100万 = 110万

开发的利润比不开发多一倍，但是风险也大， 税务还是找专业人士咨询好。

Lease

zhong5487 发表于 2021-8-9 16:32
这是真的，每个人说的不一样，跟付钱不付钱没关系，都他妈的一人一个说法，就没个准确的 ...

其实我觉得跟付钱不付钱还是有关系的. 如果楼主就打一个电话给某个会计事务所，人家一听你也并非是他们的客户，就想得到地产开发这种比较复杂的税务问题答案，人家立刻会有被白嫖的感觉，但你打电话过去， 人家也不想对你态度太恶劣， 所以一般就匆匆应付你几句就会结束谈话，会计的回答可能都没经过他自己的大脑（因为是应付， 所以也不必多动脑筋）.

如果楼主一开始打电话就可以亮明态度：我有一个比较复杂的房产开发税务问题需要咨询， 我愿意付咨询费， 那么我想大多数会计都会认真对待你的问题.

take-away

快乐123 发表于 2021-8-9 16:51
这个案例，根据楼主的估算，我的理解：

不开发的利润是： 150万 - 100万 = 50万

不要交税了，IRD罚死你。GST15%+28%所得税，我也不知道开发干嘛？

补充内容 (2021-8-9 19:04):
楼主是没事找事做。

新马甸甸

个人转自己成立的开发公司必须按照当时的market value定价，税务局不傻

如果按照35楼的算法，三套房不要同时上市啊

小水果

人左之由 发表于 2021-8-9 11:00
说得很对，个人购买的时候没有gst，所以转公司的时候无法claim gst回来。因为是自己公司买自己个人的地。 ...

同意这位网友的回答。
之前我们有咨询过专业房产会计。您的房子开发要交税是肯定的。按原来的购买价格来算您的利润按比例交税。
最好的方案是把房子卖掉重新买一个等价的。然后注册新的公司专门做开发。这个新购入的房子如果前任屋主没有Claim 过gst, 您还有机会申请GST退税。
具体请您咨询您的会计，根据您的具体情况， 和房子具体状况帮您分析。

补充内容 (2021-8-9 20:30):
大家只是上来讨论而已，进行人身攻击完全没有必要。如果你愿意分享，可以回答问题，都是负能量就没必要了。建设和谐社会啊！

小水果

快乐123 发表于 2021-8-9 16:51
这个案例，根据楼主的估算，我的理解：

不开发的利润是： 150万 - 100万 = 50万

账面上的利润是高。交完税以后呢？
盖全新房出售是要第一交GST 15%， 然后公司税率是28%。 43%的利润就这样没有了。
纯属为国家做贡献。

zhong5487

小水果 发表于 2021-8-9 21:17
账面上的利润是高。交完税以后呢？
盖全新房出售是要第一交GST 15%， 然后公司税率是28%。 43%的利润就这 ...

请问那个百分之15不是不用交满吗？因为盖的时候那些材料人工成本也都是有gst的吧，可以抵消的？

zhong5487

小水果 发表于 2021-8-9 20:28
同意这位网友的回答。
之前我们有咨询过专业房产会计。您的房子开发要交税是肯定的。按原来的购买价格来 ...

那如果楼主就不申请get,私人名下开发，那是不是开发后的房子拿到ccc后五年以后再卖，一分钱税不用交呢？
我问过2个会计，一个是说买房子满五年就都不交税了，一个说开发好了拿到ccc五年后卖才不需要交税

guichi02

zhong5487 发表于 2021-8-9 16:32
这是真的，每个人说的不一样，跟付钱不付钱没关系，都他妈的一人一个说法，就没个准确的 ...

哈哈，看来问会计也没个准确的，楼主无所适从了！

sd2020

zhong5487 发表于 2021-8-9 22:05
那如果楼主就不申请get,私人名下开发，那是不是开发后的房子拿到ccc后五年以后再卖，一分钱税不用交呢？
...

其实IRD也不不知道，缺钱了就找个人割点羊毛。几年查不到你也正常，查到算你倒霉，还要往回罚款。据说IRD手里也有个好会计和坏会计的清单。
https://iknow.cch.co.nz/document ... cy-statement-ps7210

新马甸甸

zhong5487 发表于 2021-8-9 22:05
那如果楼主就不申请get,私人名下开发，那是不是开发后的房子拿到ccc后五年以后再卖，一分钱税不用交呢？
...

今后是不是等10年才可以？上周听会计说了这么一嘴。

卖一个，出租两个，等10年后，再卖一个，再等10年

新马甸甸

其实不要看利润最大化的话。

屋主手里有50万左手转右手卖地的纯利润+建房卖房后扣掉各种税的20几万利润（按照上面大家的算法），看屋主可以接受就好。

新马甸甸

zhong5487 发表于 2021-8-9 22:02
请问那个百分之15不是不用交满吗？因为盖的时候那些材料人工成本也都是有gst的吧，可以抵消的？ ...

可以抵消。。。