！测试新西兰天维网社区

标题: 已经过了五年线的出租房想做开发，会计上如何操作 [打印本页]

作者: littlewoman 时间: 2021-8-8 23:11:44 标题: 已经过了五年线的出租房想做开发，会计上如何操作

请教一下会计以及投资房的大佬，手上有一套出租房，已经满了5年，最近想开发，不知道会计上该如何操作。因为我们想避免税
具体例子：
房子买价 100万，现在房子在LTC 底下
现在市场价 150万（账面利润是50w）
如果直接卖掉，例如卖了150w，那50w是不用交税。

但是如果想做开发，应该怎么处理比较合适？需要新建一个开发公司，把房子以150万转名买到开发公司么？这样开发公司的成本就是150w。

如果开发公司开发成功，卖了三套房子，每套150w，建筑所有的成本是80万，这样开发公司又怎么交税呢？
成本：地150万 + 三套房子建筑销售成本 240万
收益： 450万 - 150w - 240万 = 60万
那这60万又怎么交税呢？ GST要交么？

谢谢你啦

作者: alike0932 时间: 2021-8-9 00:06:55

哥们你的问题非常好也非常细致，我就有一个事儿不明白，在论坛里问这些问题，论坛里的free answer就是有人回答你敢信吗？都要做几百万上下生意了为啥不花个几百块找个专业会计问清楚呢？

作者: easygogo 时间: 2021-8-9 00:10:36

alike0932 发表于 2021-8-9 00:06
哥们你的问题非常好也非常细致，我就有一个事儿不明白，在论坛里问这些问题，论坛里的free answer就是有人 ...

省点是点

作者: 漂泊 时间: 2021-8-9 00:13:52

easygogo 发表于 2021-8-9 00:10
省点是点

确实还看到身家几个几百万的人为了几十块讲价讲得口干舌燥。别说没钱的还就说不过真的降了。

作者: alike0932 时间: 2021-8-9 01:00:39

easygogo 发表于 2021-8-9 00:10
省点是点

不愧是做大生意的，我看好你！

作者: 261874939 时间: 2021-8-9 01:13:45

alike0932 发表于 2021-8-9 00:06
哥们你的问题非常好也非常细致，我就有一个事儿不明白，在论坛里问这些问题，论坛里的free answer就是有人 ...

当我看到有人收藏此帖，忍不住笑了。哈哈

楼主挺好的，遇到问题先上来sky咨询一下找个破解版，希望有人能免费给他解答一下。

是的，经济不好，省电是一点呀

作者: F11 时间: 2021-8-9 01:19:59

看到你算的开发可以赚60万，现在卖可以赚50万，那为什么不现在卖，折腾一圈就多赚10万

作者: 雄安百亩良田 时间: 2021-8-9 03:26:10

你会获得好几种非常不专业的回复，还是找资深会计吧

作者: stnz 时间: 2021-8-9 07:06:14

需要新建一个开发公司，把房子以200万转名买到开发公司么

如果开发公司开发成功，卖了三套房子，每套150w，建筑所有的成本是80万，这样开发公司又怎么交税呢？
成本：地150万 + 三套房子建筑销售成本 240万
收益： 450万 - 200w - 240万 = 10万
那这10万又怎么交税呢？ GST要交么？
This is much better

作者: 我要买车 时间: 2021-8-9 07:43:50

你可以自己注册一个公司，然后拿房子跟这个公司抵押借钱，比如借500万，然后就违约不还钱了，公司等于高价收了一个房产，然后再拿钱投入开发，等项目完成卖掉，弄个不赚不赔，这样既不缴税也不退税，和ird没啥关系，完美

作者: hnlx1229 时间: 2021-8-9 08:03:01

alike0932 发表于 2021-8-9 00:06
哥们你的问题非常好也非常细致，我就有一个事儿不明白，在论坛里问这些问题，论坛里的free answer就是有人 ...

能白嫖还花钱干啥~

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-8-9 09:02:29

楼上你们沒看ID是啥？

作者: SunnyGarden 时间: 2021-8-9 09:40:58

非专业人士，瞎说而已。

如果真想省税，当然是做亏，越亏越好啊不是吗。
市场价是150万，你成立的开发公司能用二百万买入不？
（当然前提得合理，不能太夸张,别做成一千万. 还有前提是你卖时别触发BRIGHT LINE TEST就行，否则卖得越高税越高）
开后过程中各种费用加一加能做成亏损不？能做亏为什么要做赚？最好亏得丁当响最后还能退税，明白不？
你需要的也许只是一个＂好会计＂

作者: 是个狼灭 时间: 2021-8-9 09:50:15

我也就此事问过我的会计，结论是如果你做错一步就会亏很多钱，因为现在银行和IRD卡开发商卡的太死了。而且曾经我也信了天维的回复，结果差点吃亏。你在这里问这种问题，真是占小便宜吃大亏

作者: DDD888 时间: 2021-8-9 09:50:16

我要买车发表于 2021-8-9 07:43
你可以自己注册一个公司，然后拿房子跟这个公司抵押借钱，比如借500万，然后就违约不还钱了，公司等于高价 ...

你自己的公司如何来此500万啊？又不是5万新西兰元

作者: Elddies 时间: 2021-8-9 09:53:45

找个会计吧，又不贵。

作者: 我要买车 时间: 2021-8-9 09:59:49

DDD888 发表于 2021-8-9 09:50
你自己的公司如何来此500万啊？又不是5万新西兰元

合同签500w，你本人给公司做个building term嘛，啥时候公司有钱了就付，顺带再收些利息

作者: Lease 时间: 2021-8-9 10:44:13

楼主根据你的数据，我来重新给你算一下吧. 因为你现在是开发公司，所以铁定要注册GST. 不过你地的成本150万不能去退GST.

销售额：          450/1.15=391.3万
建筑销售成本：  240/1.15=208.70万
最终收益：       391.3-208.7-150=32.6万

结论，根据你的假设数据，这项目不值得做，因为折腾一大圈，还不如现在直接卖掉赚的多.

作者: hj_win_1 时间: 2021-8-9 10:56:10

几个月前收到IRD的信, 今年的主要查税对象是开发商, 已经发信告诫过各位会计了, 对于开放商要好好报税, 所以, 今年要做开发商老板, 偷人可以, 偷税是万万不能的......

作者: 人左之由 时间: 2021-8-9 10:56:35

假如个人转公司，只要公司的director还是你个人的名字的话，成本只能算你最开始购入价格，而不是你想写多少就写多少。
或者你转的时候做个valuation。估价说多少，就写多少。

不过这种事情最好问清楚会计。比较靠谱写。

作者: 人左之由 时间: 2021-8-9 11:00:27

Lease 发表于 2021-8-9 10:44
楼主根据你的数据，我来重新给你算一下吧. 因为你现在是开发公司，所以铁定要注册GST. 不过你地的成本150 ...

说得很对，个人购买的时候没有gst，所以转公司的时候无法claim gst回来。因为是自己公司买自己个人的地。

所以现在这块地根本没有开发的必要。

最好的做法是，卖掉现在的地。

然后注册公司，用卖的钱，买个跟现在差不多的地再开发。最多损失个卖房中介费。

作者: 房奴甲 时间: 2021-8-9 11:14:09

如果是我，在去问会计之前，先来网上问一下。问会计，也不能只问一个。

作者: 是个狼灭 时间: 2021-8-9 11:14:15

Elddies 发表于 2021-8-9 09:53
找个会计吧，又不贵。

我估计会计都不想接，又想避税，又不想出钱咨询专业的人

作者: Lease 时间: 2021-8-9 11:34:54

房奴甲发表于 2021-8-9 11:14
如果是我，在去问会计之前，先来网上问一下。问会计，也不能只问一个。

问几个会计，每个会计都给出不同的回答，越问越糊涂.

作者: wellington2005 时间: 2021-8-9 11:35:15

alike0932 发表于 2021-8-9 00:06
哥们你的问题非常好也非常细致，我就有一个事儿不明白，在论坛里问这些问题，论坛里的free answer就是有人 ...

50w利润连1500会计费都想省的人，根本不是要专业建议。。。哈哈哈

作者: Jan90 时间: 2021-8-9 12:04:50

不是5年不5年的问题，是intention, 楼主要是只想干这么一次，那就盖好了拿来出租，就不算开发行为，如果以后楼主继续买地开发，那这次也得交税的

作者: DDD888 时间: 2021-8-9 12:24:34

wellington2005 发表于 2021-8-9 11:35
50w利润连1500会计费都想省的人，根本不是要专业建议。。。哈哈哈

其实问的挺好的呀，我也可以看看，不要打击人家楼主呀，虽然我没这房子啦

作者: xli422 时间: 2021-8-9 12:24:38

wellington2005 发表于 2021-8-9 11:35
50w利润连1500会计费都想省的人，根本不是要专业建议。。。哈哈哈

说的太好了。。。。
楼主只是想碰碰运气而已没想着得到什么免费的牛逼建议。。
我之前是会计现在是开发商我都不知道该怎么回答这个问题就算有答案我也不会傻到发到论坛里面来让大家白嫖我或者各种喷我的免费建议好吧能有这种靠谱答案的人根本不会发上来的明白吗

作者: DDD888 时间: 2021-8-9 13:03:04

xli422 发表于 2021-8-9 12:24
说的太好了。。。。
楼主只是想碰碰运气而已没想着得到什么免费的牛逼建议。。
我之前是会计现在是开发 ...

是的，这论坛里吐口水的人挺多的，但也会遇到愿意分享信息知识的人，例如我啦

作者: xli422 时间: 2021-8-9 13:12:43

DDD888 发表于 2021-8-9 13:03
是的，这论坛里吐口水的人挺多的，但也会遇到愿意分享信息知识的人，例如我啦 ...

太容易得到的东西反而不会被珍惜大家都懂的

作者: trdeyoualbert 时间: 2021-8-9 13:59:01

xli422 发表于 2021-8-9 12:24
说的太好了。。。。
楼主只是想碰碰运气而已没想着得到什么免费的牛逼建议。。
我之前是会计现在是开发 ...

会计有很多种，关键是有牙力讲通稅局，不是会计就什么都懂的

作者: wellington2005 时间: 2021-8-9 16:27:01

我要买车发表于 2021-8-9 07:43
你可以自己注册一个公司，然后拿房子跟这个公司抵押借钱，比如借500万，然后就违约不还钱了，公司等于高价 ...

这么明显的利益输送，IRD傻吗？所以还是请一个专业的会计做一个规划，可能省很多麻烦和避免掉税款

作者: zhong5487 时间: 2021-8-9 16:32:30

Lease 发表于 2021-8-9 11:34
问几个会计，每个会计都给出不同的回答，越问越糊涂.

这是真的，每个人说的不一样，跟付钱不付钱没关系，都他妈的一人一个说法，就没个准确的

作者: mss 时间: 2021-8-9 16:42:02

按照你的计算不开发可以直接拿50万利润不交税，开发又要倒贴开发费用，又要投入时间精力跟项目承担风险，拉长回款风险。最后利润还要交税。那你做这个项目就是为人民服务。除了你，整条产业链上的团队都有钱收

作者: 快乐123 时间: 2021-8-9 16:51:15

这个案例，根据楼主的估算，我的理解：

不开发的利润是： 150万 - 100万 = 50万
开发的利润： 150万*3 - 240万 - 100万 = 110万

开发的利润比不开发多一倍，但是风险也大，税务还是找专业人士咨询好。

作者: Lease 时间: 2021-8-9 18:08:46

zhong5487 发表于 2021-8-9 16:32
这是真的，每个人说的不一样，跟付钱不付钱没关系，都他妈的一人一个说法，就没个准确的 ...

其实我觉得跟付钱不付钱还是有关系的. 如果楼主就打一个电话给某个会计事务所，人家一听你也并非是他们的客户，就想得到地产开发这种比较复杂的税务问题答案，人家立刻会有被白嫖的感觉，但你打电话过去，人家也不想对你态度太恶劣，所以一般就匆匆应付你几句就会结束谈话，会计的回答可能都没经过他自己的大脑（因为是应付，所以也不必多动脑筋）.

如果楼主一开始打电话就可以亮明态度：我有一个比较复杂的房产开发税务问题需要咨询，我愿意付咨询费，那么我想大多数会计都会认真对待你的问题.

作者: take-away 时间: 2021-8-9 19:03:49

快乐123 发表于 2021-8-9 16:51
这个案例，根据楼主的估算，我的理解：

不开发的利润是： 150万 - 100万 = 50万

不要交税了，IRD罚死你。GST15%+28%所得税，我也不知道开发干嘛？

补充内容 (2021-8-9 19:04):
楼主是没事找事做。

作者: 新马甸甸 时间: 2021-8-9 20:24:21

个人转自己成立的开发公司必须按照当时的market value定价，税务局不傻

如果按照35楼的算法，三套房不要同时上市啊

作者: 小水果 时间: 2021-8-9 20:28:29

人左之由发表于 2021-8-9 11:00
说得很对，个人购买的时候没有gst，所以转公司的时候无法claim gst回来。因为是自己公司买自己个人的地。 ...

同意这位网友的回答。
之前我们有咨询过专业房产会计。您的房子开发要交税是肯定的。按原来的购买价格来算您的利润按比例交税。
最好的方案是把房子卖掉重新买一个等价的。然后注册新的公司专门做开发。这个新购入的房子如果前任屋主没有Claim 过gst, 您还有机会申请GST退税。
具体请您咨询您的会计，根据您的具体情况，和房子具体状况帮您分析。

补充内容 (2021-8-9 20:30):
大家只是上来讨论而已，进行人身攻击完全没有必要。如果你愿意分享，可以回答问题，都是负能量就没必要了。建设和谐社会啊！

作者: 小水果 时间: 2021-8-9 21:17:02

快乐123 发表于 2021-8-9 16:51
这个案例，根据楼主的估算，我的理解：

不开发的利润是： 150万 - 100万 = 50万

账面上的利润是高。交完税以后呢？
盖全新房出售是要第一交GST 15%，然后公司税率是28%。 43%的利润就这样没有了。
纯属为国家做贡献。

作者: zhong5487 时间: 2021-8-9 22:02:38

小水果发表于 2021-8-9 21:17
账面上的利润是高。交完税以后呢？
盖全新房出售是要第一交GST 15%，然后公司税率是28%。 43%的利润就这 ...

请问那个百分之15不是不用交满吗？因为盖的时候那些材料人工成本也都是有gst的吧，可以抵消的？

作者: zhong5487 时间: 2021-8-9 22:05:26

小水果发表于 2021-8-9 20:28
同意这位网友的回答。
之前我们有咨询过专业房产会计。您的房子开发要交税是肯定的。按原来的购买价格来 ...

那如果楼主就不申请get,私人名下开发，那是不是开发后的房子拿到ccc后五年以后再卖，一分钱税不用交呢？
我问过2个会计，一个是说买房子满五年就都不交税了，一个说开发好了拿到ccc五年后卖才不需要交税

作者: guichi02 时间: 2021-8-9 22:17:25

zhong5487 发表于 2021-8-9 16:32
这是真的，每个人说的不一样，跟付钱不付钱没关系，都他妈的一人一个说法，就没个准确的 ...

哈哈，看来问会计也没个准确的，楼主无所适从了！

作者: sd2020 时间: 2021-8-9 22:57:25

zhong5487 发表于 2021-8-9 22:05
那如果楼主就不申请get,私人名下开发，那是不是开发后的房子拿到ccc后五年以后再卖，一分钱税不用交呢？
...

其实IRD也不不知道，缺钱了就找个人割点羊毛。几年查不到你也正常，查到算你倒霉，还要往回罚款。据说IRD手里也有个好会计和坏会计的清单。
https://iknow.cch.co.nz/document ... cy-statement-ps7210

作者: 新马甸甸 时间: 2021-8-9 23:35:58

zhong5487 发表于 2021-8-9 22:05
那如果楼主就不申请get,私人名下开发，那是不是开发后的房子拿到ccc后五年以后再卖，一分钱税不用交呢？
...

今后是不是等10年才可以？上周听会计说了这么一嘴。

卖一个，出租两个，等10年后，再卖一个，再等10年

作者: 新马甸甸 时间: 2021-8-9 23:39:25

其实不要看利润最大化的话。

屋主手里有50万左手转右手卖地的纯利润+建房卖房后扣掉各种税的20几万利润（按照上面大家的算法），看屋主可以接受就好。

作者: 新马甸甸 时间: 2021-8-9 23:39:59

zhong5487 发表于 2021-8-9 22:02
请问那个百分之15不是不用交满吗？因为盖的时候那些材料人工成本也都是有gst的吧，可以抵消的？ ...

可以抵消。。。

欢迎光临！测试新西兰天维网社区 (http://bbs.test.skykiwichina.com/)