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标题: 利息低不低，得和房价的绝对值挂钩才能说 [打印本页]

作者: 分析学家 时间: 2021-7-24 10:36:35 标题: 利息低不低，得和房价的绝对值挂钩才能说

比如80年代的利息确实是20%，但是那时候房价只有五万纽币以下，也就是两三年工资。也就是说那时候买房不需要怎么贷款，攒一攒就可以了。

现在买个房近20年工资，他那个利息不可能很高。如果也是接近10%的利息，那一年利息等于两年工资了。所以目前这个房价，3%~4%的利息就比过去20%的利息还吓人了。也就是说这个利息必须要和房价的绝对值联系在一起看，才知道高不高。

作者: 狂奔的蜗牛!!! 时间: 2021-7-24 10:51:28

房价的确是挺高的。

作者: 无色咖啡 时间: 2021-7-24 11:13:43

现在全世界都在看涨息的力度，我也有朋友在赌不涨的，说delta病毒会让各国继续保持低利率。
反正，我个人觉得，能保持高的现金流，至少预计在5%-6%利息都没事的话，应该就没事

作者: porkpie 时间: 2021-7-24 11:17:03

无色咖啡发表于 2021-7-24 11:13
现在全世界都在看涨息的力度，我也有朋友在赌不涨的，说delta病毒会让各国继续保持低利率。
反正，我个人 ...

海关一开还得涨一大波

作者: anzbank 时间: 2021-7-24 11:23:22

几十年前最低工资多少钱

作者: porkpie 时间: 2021-7-24 11:25:00

anzbank 发表于 2021-7-24 11:23
几十年前最低工资多少钱

一个月500吧一套房子1万多

作者: 匿名 时间: 2021-7-24 11:28:21

同事看见一个房子卖/$70万，大叫这不是在抢钱吗大骂政府不作为，哈哈，我讲我们家附近两室的房子都要1 M , 坐标中区。乡巴佬英国来的移民，他讲只有靠父母留下的遗产买房子啦

作者: 北岛黑蜻蜓 时间: 2021-7-24 11:48:12

愤怒吧，没人理你

投诉吧，大家笑你

奋斗吧，有心无力

房价高只能论坛发表一下了

现实中没人真的会因为你买不起同情你

论坛中这几年天天看你的老网友也许会安慰你一下吧

毕竟越熟悉越危险，越陌生越可能帮你

作者: 小小星走天涯 时间: 2021-7-24 11:53:22

我不懂经济，只能从这十年两次买房经验感受一遍，第一次09年，当时西区三房半幅地大概是35万，利息9.2%左右，现在同样的房子差不多95万，利息2.5%

35/95=0.36
2.5/9.2=0.27

所以现在通胀，利息应该是略低的，但通胀已经完成，即使回归到比较好的水平，它很难到4

9.2*0.36=3.3

所以理想的利息是3.3-3.5左右

无他，如果现在的房价，大伙都是工薪阶层，贷80万买房，结果利息5-6，那很多人都撑不住的，房价敢这么高，利息就不可能高，参考日本，日本多少年了，房价高的离谱，利息低的离谱，低于2%的利息日本的年轻人都不想买房，就是贷款额太高了，新西兰8成年轻人都失去了购房的动力和机会，所以政府应该着手于限制投资房，增加首次购房的机会，这方向是对的，就是力度不够狠。

作者: 巴依老爷 时间: 2021-7-24 12:17:48

利息无所谓
我继续看涨~

作者: 分析学家 时间: 2021-7-24 12:40:33

porkpie 发表于 2021-7-24 11:25
一个月500吧一套房子1万多

瞎说，人家以前就上万

作者: porkpie 时间: 2021-7-24 12:42:06

分析学家发表于 2021-7-24 12:40
瞎说，人家以前就上万

开fish n chips吗

作者: judo 时间: 2021-7-24 12:48:18

那个年代没有QE，百业待兴，投资什么都赚钱，而且政府不乱印钱，说以资金短缺借贷成本高。

现在政府大量印钱，纽西兰一年就印了一倍的钱利息能高才怪。

作者: kazama2007 时间: 2021-7-24 15:07:16

楼主说的很对，目前的情况是如此

其实我帮你总结一下中心思想就是：

这几十年来房价的增长量和速度大大超过了经济增长和工资收入的增长水平

这个是由什么造成的呢？我认为是由于大多西方经济体曾经在50，60繁荣年代里的快速经济增长过后，其经济增长速度普遍在70年代后就开始慢慢进入了缓慢增长的时期（一直到现在）。而西方各国政府为了保持持续的通胀和经济增长，不得不通过长期降低利率来实现刺激经济发展。这个过程中还有一个小转折，就是美元信用的问题导致美联署为了挽回对美元的信心，压制滞涨（Stagflation），而进行了一次极大极快的加息，所以出现了当时各国 20% 利率的局面。美元最终站稳强势回归，在此之后当时西方的主要经济体就开始了大刀阔斧的改革，全面推行自由主义经济，并通过不断降低利率来刺激经济发展。在这个过程中，因为发现了经济增长疲软的长期趋势，银行业也开始慢慢调整自己的部署和战略，慢慢压缩商业贷款的比例，（控制风险），同时增加房贷业务增加利润和分散风险。后来随着西方经济体全面走入一个新的繁荣大周期（里面有全球化，中国改开进入世贸，苏联解体，和信息产业崛起等各种因素促成），房产价格也随之进入一个上升的大周期，银行业通过房贷业务增长能够更容易赚到更多的（比起商业贷款）风险更低的钱，因此整个银行业对于房贷信贷的宽松在当时整个政府放手经济和金融的大环境下开始越来越从原来的保守走向全面宽松，从而进一步造成房产购入门槛的进一步降低，和各种抵押借贷买房，不断通过抵押资产借贷的模式流行（银行也能因此赚更多的利润）。

这样就等于是银行把大把大把的钱发到每个购房者的手中，原来只有几万现金的人，可以通过贷款，实现购入几十万的房产，大家都只是在花银行（自己未来的）钱，随着信贷的宽松逐渐把整个购房时的竞价都抬高到了一个又个全新的水平，关于这点，相信对于过去两个房产周期有参与的人来说是不会陌生的，竞拍时大家虽然口袋里只有几万现金甚至是没有现金（只有资产净值作为抵押），却毫不妨碍大家一口一个几万的竞价争抢，对大多数人来说几万现金的增长需要漫长的积累，但在竞拍会上几万现金的增长却只是一个人几秒钟内的决定而已。所以，银行的信贷模式和对房产的深度参与涉入，是推动房产价格稳步快速增长的最大原因（但这也是因为实体经济增长缓慢而造成的银行被迫转型）。

所以说，房价高不是谁的错，这是一个无解的事情。西方经济体要么在40年前就面对全面衰退，要么就通过放松限制刺激经济去实现增长，而这种增长过程中的 Trade-Off 就是资产和房产价格的过快增长（相对工资收入而言）。

补充内容 (2021-7-24 15:14):
回到主题，所以现在的利息确实是已经非常高了。

作者: 无色咖啡 时间: 2021-7-24 23:03:18

现在几个银行都预测2022年会过4%-5%，，除非又来一次covid19的大事件，要不利息真的是往上走的.

作者: 匿名 时间: 2021-7-24 23:13:00

小小星走天涯发表于 2021-7-24 11:53
我不懂经济，只能从这十年两次买房经验感受一遍，第一次09年，当时西区三房半幅地大概是35万，利息9.2%左右 ...

这8成的年轻人的爸妈总归有房的所以年轻人不买也没啥关系将来总会有的

作者: ling6264 时间: 2021-7-25 00:20:47

假设三人家庭 20 年的平均工资 8 万一人一年，6万税后，6 * 20年 = 120万* 2人 = 240万。
Assume 去除40万 = 20年吃喝，生活很拮据！
对了，房贷需付利息部分未纳入 + 水 + 电 + 网 + 油 + 保险等 + 意外因素非计入的情况下，预计需25 - 30年可买一个200万的house，且通胀保持均速提升。

作者: rzrljb 时间: 2021-7-25 15:28:15

无色咖啡发表于 2021-7-24 11:13
现在全世界都在看涨息的力度，我也有朋友在赌不涨的，说delta病毒会让各国继续保持低利率。
反正，我个人 ...

按照现在的房价，租金还要交税，怎么可能5-6%呢，也就2%

作者: rzrljb 时间: 2021-7-25 15:32:01

porkpie 发表于 2021-7-24 11:17
海关一开还得涨一大波

难了，以前新西兰房价低，中国人来了卖国内一套顶这边3套，现在房价上来了，中国人都顶不住了，英美那些国家平均房价30wnzd，这种水平的人来了，把他们自己国家的房子卖了也买不起新西兰的房子，开放了，人来了，钱不够，买不起，很难涨

作者: 黑羊 时间: 2021-7-25 17:49:23

rzrljb 发表于 2021-7-25 15:32
难了，以前新西兰房价低，中国人来了卖国内一套顶这边3套，现在房价上来了，中国人都顶不住了，英美那些 ...

中国卖一套，这里可以买5套的

作者: 无色咖啡 时间: 2021-7-25 18:19:29

rzrljb 发表于 2021-7-25 15:28
按照现在的房价，租金还要交税，怎么可能5-6%呢，也就2%

我的意思是，你预计的cash flow 能扛得住5%-6%得利息，就没事。
利息不涨当然好，但是，涨了就要未雨绸缪，新西兰05-08年从3%涨到10%也不是没发生过

作者: 匿名 时间: 2021-7-26 10:04:30

无色咖啡发表于 2021-7-25 18:19
我的意思是，你预计的cash flow 能扛得住5%-6%得利息，就没事。
利息不涨当然好，但是，涨了就要未雨绸缪 ...

银行大概也是按照 5%-6%的service rate 进行压力测试的。如果贷款人的收入是真实的，再加上平时的存款，大多数都是安全的。

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