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标题: 小白一枚，想咨询一下关于期房买卖 [打印本页]

作者: samsonjing 时间: 2021-7-21 01:25:06 标题: 小白一枚，想咨询一下关于期房买卖

小白一枚，想咨询一下关于期房买卖

1. 假如现在我们付了10%的deposit，房子要一年以后才能建好，那么建好时，开发商有权利以材料上涨，人工上涨等理由加价吗？到时候我们不同意怎么办呢？
2.deposit是付给开发商的trust账户吗？在里面hold一年直到房子建好？还是deposit直接拿去付给中介费了？
3.最近看了几个在建房，发现跟房子的floor plan出入很大，图纸上有浴缸，去现场看根本没有，甚至layout大改的都有，那么，对于买期房的人，开发商是需要通知买家这些改动吗？题外话，不知什么时候卖房子变成了卖图纸，世道变了。买家有权利不同意期间的修改吗？毕竟本来要买的不是改完的样子啊，总不能少个厕所，双车库变单车库，三层变两层，四房变三房之类的发生吧。
4.如果一年后房子刚建好，我们想卖掉，是要交割过户到我们名下先才可以吗？那算卖二手房吗？按五年明线吗？

希望有买期房经验的朋友赐教，另外对买期房精通的律师请推荐，不胜感激。

作者: 我要买车 时间: 2021-7-21 06:52:58

现在的市场下，你这些问题直接会被卖家pass掉，等下一位了
价格和品质很少成反比的。投资的话建议买现房，不是内部人士不建议炒楼花

作者: a366232446 时间: 2021-7-21 09:29:43

你签买房合同的时候，图纸要签字的。开放商如果如果需要改，得经过你同意。

作者: anzbank 时间: 2021-7-21 10:34:48

能不买楼花就别买楼花

作者: 老麦2019 时间: 2021-7-21 10:53:45

a366232446 发表于 2021-7-21 09:29
你签买房合同的时候，图纸要签字的。开放商如果如果需要改，得经过你同意。 ...

你应该想想为什么没人买楼花？最好去问问买过楼花的人

作者: variable 时间: 2021-7-21 10:55:53

找大牌的GJ Gardner或Jenian Homes建算是買樓花嗎？

作者: everhao2016 时间: 2021-7-21 11:04:27

提示: 该帖被管理员或版主屏蔽

作者: samsonjing 时间: 2021-7-21 11:19:21

老麦2019 发表于 2021-7-21 10:53
你应该想想为什么没人买楼花？最好去问问买过楼花的人

老哥留步，你意思是不一定通知买家么？

作者: Olga 时间: 2021-7-21 11:26:53

每個發展商條款不同。個人經驗，

1，沒有這個問題
2， Trust 有權根據他們自己的條款自由使用
3，發展商可以“合理”更改，不需同意。但不會少个厕所，双车库变单车库，三层变两层，四房变三房這麽誇張。
4. 這個不知道

精通的律师=天價律師
能有個不收天價的“好”律師就值得到廟裏叩頭了。

作者: HBSZ999 时间: 2021-7-21 11:29:09

1. 假如现在我们付了10%的deposit，房子要一年以后才能建好，那么建好时，开发商有权利以材料上涨，人工上涨等理由加价吗？到时候我们不同意怎么办呢？通常合同中会有约定，有的是固定价格，有的附加条款会特别指出如果预算和材料上涨可能会调整销售价格。

2.deposit是付给开发商的trust账户吗？在里面hold一年直到房子建好？还是deposit直接拿去付给中介费了？
Deposit是支付给开发商律师的trust账户，钱开发商是不能使用并受到监管。同时这个钱是会计算存款利息的，等你到时候交房的时候，利息会把利率算给你。

3.最近看了几个在建房，发现跟房子的floor plan出入很大，图纸上有浴缸，去现场看根本没有，甚至layout大改的都有，那么，对于买期房的人，开发商是需要通知买家这些改动吗？题外话，不知什么时候卖房子变成了卖图纸，世道变了。买家有权利不同意期间的修改吗？毕竟本来要买的不是改完的样子啊，总不能少个厕所，双车库变单车库，三层变两层，四房变三房之类的发生吧。
有任何的变动，开发商是必须告知买家，这些合同中也会有约定，建议你找律师过一遍买卖合同。

4.如果一年后房子刚建好，我们想卖掉，是要交割过户到我们名下先才可以吗？那算卖二手房吗？按五年明线吗？
通常有两种方式，一种是买和卖同时交割，这样你卖给下一个买家的时候，他就是买的二手房。首套自住房不受明线限制，你可以具体看看明线法案的要求。

这是根据我的经验回答的，你可以作为参考。有不对的地方请大家指正。

作者: a366232446 时间: 2021-7-21 11:53:07

老麦2019 发表于 2021-7-21 10:53
你应该想想为什么没人买楼花？最好去问问买过楼花的人

为啥你说没人买楼花呢？依据是啥，我看house楼花卖的很快。你有例子楼花卖到盖完都卖不出去的么。当然，我说的楼花是house的楼花，我看楼主问的也是house的

作者: a366232446 时间: 2021-7-21 11:56:30

samsonjing 发表于 2021-7-21 11:19
老哥留步，你意思是不一定通知买家么？

他应该是随口说的，看具体合同，我买过开放商说明面积可能会有5%以内的变动，但是设计图是定下来的。如果他要改，还是需要你的签字。

作者: samsonjing 时间: 2021-7-21 12:00:01

a366232446 发表于 2021-7-21 11:53
为啥你说没人买楼花呢？依据是啥，我看house楼花卖的很快。你有例子楼花卖到盖完都卖不出去的么。当然 ...

对，是刚开始建的house，挖地基中，不知叫楼花对不对

作者: samsonjing 时间: 2021-7-21 12:00:02

a366232446 发表于 2021-7-21 11:53
为啥你说没人买楼花呢？依据是啥，我看house楼花卖的很快。你有例子楼花卖到盖完都卖不出去的么。当然 ...

对，是刚开始建的house，挖地基中，不知叫楼花对不对

作者: samsonjing 时间: 2021-7-21 12:18:25

a366232446 发表于 2021-7-21 11:56
他应该是随口说的，看具体合同，我买过开放商说明面积可能会有5%以内的变动，但是设计图是定下来的。如果 ...

那你不同意怎么办呢？比如本来有个浴缸，改完没有了

作者: a366232446 时间: 2021-7-21 13:06:55

samsonjing 发表于 2021-7-21 12:18
那你不同意怎么办呢？比如本来有个浴缸，改完没有了

天，赔偿或者拒收么。有合同在你怕啥

作者: a366232446 时间: 2021-7-21 13:17:06

samsonjing 发表于 2021-7-21 12:00
对，是刚开始建的house，挖地基中，不知叫楼花对不对

这是我自己遇到的几个期房风险

1，合同隐藏不利条款，比如开发商sunset条款，类似开发商有权在什么时候如果房子没有交割，可以取消交易。这种找个靠谱律师读一下，问题不大。如果开发商不同意修改，直接pass，千万不要存在侥幸心理。

2，交房延期，把你贷款搞过期了，然后你又申请不了新的贷款了。这个是最坏的情况

3，好多提升卖价的软装可能没有，比如alarm，电子门锁门铃这些。因为在合同里面不会写的这么细，但是现房为了卖出好价格，会装上。

4, 开发商破产了，你的deposit退回来，但是你损失了机会成本

作者: samsonjing 时间: 2021-7-21 13:59:03

a366232446 发表于 2021-7-21 13:17
这是我自己遇到的几个期房风险

1，合同隐藏不利条款，比如开发商sunset条款，类似开发商有权在什么时 ...

原来还有sunset条款这种东西

作者: 老北 时间: 2021-7-21 15:00:49

variable 发表于 2021-7-21 06:55
找大牌的GJ Gardner或Jenian Homes建算是買樓花嗎？

我有朋友买过这样大牌公司的期房，说好一年交房，结果一年半了，还没内装修

自己的房子卖了交deposit 住房车，这两年过的……

作者: 小水果 时间: 2021-7-21 16:04:36

还是买现房吧。特别是自住的。你要很多年都住里面一定要自己完全满意。很多时候楼花很快卖完有很多是投资客投资买的。等房子建完马上卖。用大概10万的本金赚10万利润。对于好的开发商投资客基本上没有什么风险。最差也能把deposit拿回来。但是自住就不一样啦！万一哪里不满意心理有个疙瘩住着老不舒服。

作者: 党中央 时间: 2021-7-21 16:12:30

1. 要看合同里有没有日落条款，一般期房合同大概率都会有。这条就是单方面保护开发商的利益，如果说在交房前房价暴涨，那么不好意思，你这单肯定黄了，最多赔你个定金的利息，反正买卖合同一定要找律师仔细看，避免日落条件的合同。

2. 定金会在信托账号里，100%安全的，这个也一定要确认好。

3. 设计跟实际上肯定会有大小出入的，一般不会是你说的那种很严重跟过分的那种，都是在合理范围内，具体看合同里的条款。

4. 可以转卖，相当于就是转卖你这份合同，交割当天同一天进行。我印象中转卖的话，房子不会过在你名下，是直接过到新买家头上。如果不是同一天交割的话，那么肯定是房子先要到你名下再过去新买家名下了。

买期房的人少，因为期房风险大，特别是不能按时完工，不能按时完工基本也会改变你自身的财务状况。不要贪图期房比现房稍微便宜一点的便宜，搞不好就得不偿失了。

作者: stacyzhao1986 时间: 2021-7-27 10:11:35

您好，我是三套房子都是买的楼花，本人也在开发商工作，我发表一下个人意见：

1. 假如现在我们付了10%的deposit，房子要一年以后才能建好，那么建好时，开发商有权利以材料上涨，人工上涨等理由加价吗？到时候我们不同意怎么办呢？
【Stacy：就我们开发商而言，不可以由于材料上涨，人工上涨等理由加价，我们唯一有过加价是客户取消销售合同，我们二次售卖会增加到最新的市场价格】
2.deposit是付给开发商的trust账户吗？在里面hold一年直到房子建好？还是deposit直接拿去付给中介费了？
【Stacy：deposit是付给您自己的律师trust账户，您的律师在转给开发商的trust账户，一直在里面hold到建好，这笔钱开发商需要收到deposit,销售合同去银行贷款】
3.最近看了几个在建房，发现跟房子的floor plan出入很大，图纸上有浴缸，去现场看根本没有，甚至layout大改的都有，那么，对于买期房的人，开发商是需要通知买家这些改动吗？题外话，不知什么时候卖房子变成了卖图纸，世道变了。买家有权利不同意期间的修改吗？毕竟本来要买的不是改完的样子啊，总不能少个厕所，双车库变单车库，三层变两层，四房变三房之类的发生吧。
【Stacy：开发商有修改要告知客户】
4.如果一年后房子刚建好，我们想卖掉，是要交割过户到我们名下先才可以吗？那算卖二手房吗？按五年明线吗？
【Stacy: 我们公司的房子因为避免炒楼花，交割后三个月后可以自行买卖，交割前和交割后三个月内可以自行买卖，但是不能加价格。5年明线是针对新房，新房的定义是CCC是在2021年3月27日之后拿到的。】
希望有买期房经验的朋友赐教，另外对买期房精通的律师请推荐，不胜感激。
【Stacy：愿意推荐您我合作的律师，做了我20多个新房客户】

作者: vodafone2degree 时间: 2021-7-28 08:03:36

找个好律师，小心sunset条款。
一般买楼花都是用现在的钱锁定未来的价格，在房市好的时候没什么问题。
一般中介会和你说盖好了就不是这个价格了，毕竟现在人工材料土地价格都是每年涨。
不过房产泡沫的问题自己要想好。

作者: 稀有的鸟 时间: 2021-7-30 12:21:41

找个好律师很关键，别想在律师费上省钱。不过目前是卖方市场，买家比较弱势，有些条款卖家是没空跟你negotiate的，爱买不买。

1. 取决于合同上有没有escalation clause，过了sunset故意拖延也有可能
2. 一般来说deposit是安全的
3. 你的销售合同上合同会有答案
4. 一是看合同上是否允许在交割前转售，二看个人情况而定

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